Loading...
HomeMy WebLinkAbout05-07-2018 - Item 2 - Lopes1 Tonikian, Victoria From:James Lopes < Sent:Monday, May 07, 2018 12:53 PM To:Advisory Bodies; Davidson, Doug Cc:Cohen, Rachel; Allan Cooper Subject:ARC Item 2 - 790 Foothill Architectural Review Commission  City of San Luis Obispo  Dear Chairperson Root and Commissioners:  RE: 790 Foothill  I ask that you continue this item indefinitely with direction for the applicant to redesign the project to be consistent with  the Conservation and Open Space Element, eliminate the dual bedrooms scheme, and to conduct a traffic study that  shows what scale of project can be accommodated safely on surrounding streets and sidewalks.  I wish to make a few  points about this project and your review:  1. Discretion:  The staff comments about the Housing Accountability Act in paragraph 3.4 miss the point that the  ARC and City have the discretion to direct design changes as long as the project's ability to provide the  requested affordable units is feasible.  In such a large project as this, the cost factors of making architectural  changes are insignificant when compared with the subsidy costs and marginal cost of renting or selling  affordable units, versus their retail cost/price.  As written in the staff report, the City has wide design review  discretion.  2. Views of the Hills.  The staff missed a major point in the Community Design Guidelines, 3.1.C.1.d ‐ Opportunities  to preserve or enhance views of the hills.  This section asks that your Commission ensure that the project will  show consideration for opportunities to preserve or enhance views of the hills, which in this case is primarily  Bishop Peak.  Foothill Boulevard is listed as a street with Moderate scenic value in the Conservation and Open  Space Element, Figure 11. This listing is not done lightly; the rating is obviously a compromise with the reality of  an outstanding view of Bishop Peak through the project site.  The project would block almost the entire view of  Bishop Peak. The project will block views of Bishop Peak and other peaks from surrounding development.   The  COSE includes these very important policies which should initiate a CEQA Initial Study:    COSE POLICY 9.2.1. Views to and from public places, including scenic roadways.  The City will  preserve and improve views of important scenic resources from public places, and encourage  other agencies with jurisdiction to do so. Public places include parks, plazas, the grounds of civic  buildings, streets and roads, and publicly accessible open space. In particular, the route  segments shown in Figure 11 are designated as scenic roadways.    A.    Development projects shall not wall off scenic roadways and block views   COSE POLICY 9.2.2. Views to and from private development.   Projects should incorporate as  amenities views from and within private development sites. Private development designs should  cause the least view blockage for neighboring property that allows project objectives to be met.  COSE PROGRAM 9.3.4:  Environmental and architectural review.  Conduct environmental  review and architectural review consistent with General Plan goals and policies regarding visual  impacts and quality.   2  COSE PROGRAM 9.3.5:  Visual assessments.  Require evaluations (accurate visual simulations)  for projects affecting important scenic resources and views from public places.    COSE PROGRAM 9.3.6:  View blockage along scenic highways.  Determine that view blockage  along scenic roadways is a significant impact.  The project should be redesigned with fewer units and a lower profile on at least half of of the site, to at  least "preserve" public views of Bishop Peak through at least half of the site.  The project will still be  feasible, although perhaps with one or two fewer affordable units, at the low percentage ratio offered.    The City is giving away the public's view of Bishop Peak perhaps unwittingly, and careful attention to the  adopted COSE, CEQA and the limitation of the current CEQA exemption is called for.    3. Traffic Danger and Accidents. The comments of Allan Cooper are revealing that accident records are high within  the two intersections of Foothill with Broad and Chorro Streets.  A traffic study should have been required by  staff; it is now up to you to have staff analyze the accident data against the projected city traffic plus project  traffic through this complicated set of intersections.    4. Parking Demand.  The project is not designed honestly; everyone who has delved into the floor plans knows  this.  Each of the long bedrooms will be partitioned into two bedrooms.  There will be as much as twice the  occupants, and vehicles, as proposed.  The staff have not grappled with this design ploy with any positive  results.  It is up to your Commission to magnify your attention onto these bedrooms and direct the design to be  altered to conventional bedrooms with no feasible way to partition them.  This may mean reduction in floor  area in each bedroom, or changing to single doors and moving their locations.    5. CEQA Exemption.  The Threshold Requirements for a Residential Exemption in Section 15192, state that a  project must be consistent with a general plan.  and any mitigation measures of the applicable plan.  In this case,  the project is not consistent with the COSE policies stated above.  The project   This is a complicated project.  Don't let the simplified approach by City staff  make you think that this project will be  inconsequential or have few impacts.      I ask that you continue this item indefinitely with direction for the applicant to redesign the project to be consistent with  the Conservation and Open Space Element, eliminate the dual bedrooms scheme, and to conduct a traffic study that  shows what scale of project can be accommodated safely on surrounding streets and sidewalks.  If streets are  considered utilities in CEQA, then the unsafe traffic conditions on Foothill Boulevard, etc., which are recorded, indicate  that the project is not exempt from the threshold requirement that the site can be adequately served by existing  utilities.      Thank you.     James Lopes, AICP